Услуга для покупателей и собственников
Недвижимость в Саудовской Аравии: проверка объекта и контроль работ
Рынок открылся для иностранных покупателей в 2026 году, и правила на нём меняются быстрее, чем статьи о нём. Мы не продаём объекты и не даём финансовых советов. Мы читаем документы, стоим на объекте и отвечаем за то, что вы понимаете, что покупаете.
Когда мы нужны
Покупатель из другой страны здесь не может проверить главное: открыта ли зона, что на самом деле написано в договоре и что построено на площадке. Мы закрываем именно это.
- Вы смотрите объект в Королевстве и не можете проверить продавца, застройщика и договор сами
- Нужен человек, который физически придёт на объект и посмотрит на него глазами инженера
- Непонятно, открыта ли выбранная зона для иностранного покупателя и на каких условиях
- Объект куплен, идёт отделка, и контролировать качество и объёмы некому
- Нужна оценка состояния и объёма работ по вторичному объекту до сделки, а не после
Три факта, которые определяют рынок сейчас
Это не аналитика и не прогноз. Это действующие правила, из которых складывается любое решение по объекту. Даты указаны, чтобы вы могли проверить сами.
Иностранцу открыты не районы, а границы из официального документа
Закон о владении недвижимостью не-саудийцами вступил в силу в январе 2026 года. Владение допускается только в пределах, перечисленных в документе о географическом охвате, который публикует Управление недвижимости; по Эр-Рияду и Джидде это отдельные зоны внутри города, по Мекке и Медине действует особый режим. Виды объектов, доля и срок владения задаются по каждой зоне отдельно, поэтому единой цифры по стране не существует: допустимость снимается по конкретному участку из официального источника, а не из статьи.
В Эр-Рияде арендная плата зафиксирована на пять лет
Решение от 25 сентября 2025 года, вступило в силу сразу, охватывает жилую и коммерческую недвижимость в городской черте. Отсчёт идёт от статуса объекта: по действующему договору фиксируется текущая ставка, по пустующему объекту со историей аренды — последний зарегистрированный договор, по объекту без истории аренды ставка согласуется свободно и тоже фиксируется на пять лет. Договор продлевается автоматически, если сторона не уведомила заранее, а отказать в продлении арендодатель в Эр-Рияде может только в перечисленных случаях.
Отсюда практический вывод, а не мнение
Ремонт сам по себе потолок ставки не снимает. Это значит, что расчёт «купить, отремонтировать и сдать дороже» на объекте с историей аренды в Эр-Рияде не сходится, а на объекте без такой истории считается иначе. Разница между этими двумя случаями стоит денег и выясняется до сделки, по документам объекта. Мы проверяем её первым делом и говорим прямо, если модель, с которой вы пришли, не работает.
Что входит в разбор объекта
Один документ на выходе, фиксированная цена, названная до начала работы. Отчёт написан так, чтобы им можно было пользоваться в переговорах.
- Допустимость: открыта ли зона для иностранного покупателя, какой вид владения и на какой срок — снимается по конкретному участку из официального источника с указанием даты проверки
- Документы сделки: что обещано и что исключено, сроки передачи, порядок оплаты, штрафы и что происходит при просрочке застройщика. Смотрим арабский текст, а не английский перевод
- Продавец и застройщик: что у них в работе, что сдано, чем подтверждается
- Объект: выезд и осмотр, чертежи, состояние конструкций и инженерных систем, что скрыто отделкой, какие работы понадобятся
- Деньги на работы: объём и поэтапный расчёт отделки или ремонта, чтобы цифра появилась до сделки, а не после
- Арендная история объекта — от неё зависит режим ставки, и в Эр-Рияде это ключевой пункт
- Что мы не проверяем и кто это должен сделать: юридическое заключение, оценка и налоги — лицензированные специалисты в Королевстве. Их фамилии мы называем, работу их не подменяем
Отдельная линия работы — собственники, у которых объект уже есть: отделка и ремонт нашей командой в Эр-Рияде, письменный поэтапный расчёт, технадзор с фотоотчётом. Эксплуатация, обслуживание и сдача объекта в аренду — отдельная услуга партнёрской компании, разбирается после ввода. Поставщикам материалов для таких объектов — отдельная страница.
Порядок работы
- 01
Вводные
Что за объект, где, на какой стадии и зачем он вам. Если по описанию видно, что зона закрыта или модель не работает, вы узнаете это в первом разговоре и бесплатно.
- 02
Проверка допустимости
Зона, вид владения, срок — по официальному источнику, с датой проверки в отчёте.
- 03
Объект и документы
Выезд на объект и разбор договора. Это та часть, которую нельзя сделать по видеосвязи.
- 04
Отчёт
Один документ: что есть, что не так, чего стоит, какие вопросы задать продавцу и что поправить в договоре до подписания.
- 05
Решение ваше
Мы не подталкиваем к сделке и не получаем от неё процент. Если вывод отчёта — не покупать, он так и будет написан.
- 06
Работы
Если идёте дальше — отделка, технадзор и приёмка нашей командой в Эр-Рияде.
Стоимость разбора фиксированная и называется до начала работы. Она не зависит от того, купите вы объект или откажетесь, и не привязана к его цене. Комиссии от сделки мы не берём — это консультация, а не брокеридж.
Чего мы не делаем
Не продаём объекты
Мы не подбираем лоты и не ведём продажу: брокерская деятельность здесь лицензируется, и мы её не ведём. Если вам нужен брокер — вам нужен лицензированный брокер, и мы скажем это прямо.
Не даём финансовых рекомендаций
Ни доходности, ни прогноза цен, ни совета вложить. Ничто на этой странице не является финансовой рекомендацией. Мы описываем правила и состояние объекта фактами и источниками, решение принимаете вы.
Не обещаем рост стоимости
Никто не может этого обещать, а на рынке, где правила менялись летом 2026 года, обещание такого рода — само по себе предупреждение.
Не заменяем юриста, оценщика и налогового консультанта
Заключение, оценка и налоговая позиция — работа лицензированных специалистов в Королевстве.
Не берём процент от сделки
Наш интерес не в том, чтобы вы купили. Он в том, чтобы отчёт был верным: им вы будете пользоваться в переговорах, и проверить его легко.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Эр-Рияде?
Закон о владении недвижимостью не-саудийцами в силе с января 2026 года, и владение допускается в пределах, перечисленных в документе о географическом охвате Управления недвижимости. По Эр-Рияду и Джидде это конкретные зоны внутри города, а не город целиком; по Мекке и Медине действует особый режим. Виды объектов, доля и срок задаются по каждой зоне отдельно, поэтому ответ по вашему объекту даётся не общим правилом, а проверкой конкретного участка.
Значит, можно купить квартиру в любом районе Эр-Рияда?
Нет. Обычные жилые районы города в перечень не входят автоматически — попадает ли ваш объект в открытые границы, проверяется по официальному документу на дату проверки. Именно здесь чаще всего возникает разрыв между тем, что говорит продавец, и тем, что написано в документе.
Правда ли, что в Эр-Рияде нельзя поднять аренду?
Решением от 25 сентября 2025 года арендная плата в городской черте Эр-Рияда зафиксирована на пять лет, по жилой и коммерческой недвижимости. Отсчёт зависит от того, сдавался ли объект раньше и что зарегистрировано по последнему договору. Для объекта без истории аренды первая ставка согласуется свободно — и тоже становится фиксированной.
Вы брокер? Вы получите процент, если я куплю?
Нет и нет. Брокерская деятельность здесь лицензируется, мы её не ведём, комиссии от сделки не берём и не имеем интереса в том, чтобы сделка состоялась. Мы берём фиксированную плату за разбор, названную до начала работы.
Сколько стоит разбор объекта?
Цена фиксированная и зависит от того, один объект или несколько, нужен ли выезд за пределы Эр-Рияда и входит ли в работу расчёт объёма работ. Называется до начала, не в процентах от стоимости объекта.
Можно ли покупать на компанию, а не на физическое лицо?
Закон допускает владение саудовскими компаниями с участием не-саудийцев и отдельными структурами с иностранным капиталом, при тех же территориальных и регулятивных ограничениях. Но конкретная конфигурация — вопрос к юристу в Королевстве и к условиям по выбранной зоне, и мы прямо направляем этот вопрос туда.
Вы подписываете NDA?
Да, до получения вводных по объекту и по сделке.
Расскажите, что за объект
Где он, на какой стадии, что говорит продавец и на что вы смотрите. В первом же ответе скажем, открыта ли зона и есть ли смысл в разборе. Если смысла нет — так и скажем.